一方出資的共同共有分割

案情

　　王某與李某于2010年5月8日舉行結(jié)婚典禮，于2012年10月10日登記結(jié)婚。李某曾于2010年4月21日與張某簽訂房屋買賣合同購(gòu)買A房屋（系單位集資房屋，未辦理產(chǎn)權(quán)登記）一套，約定房屋價(jià)款為20萬元。2010年4月20日王某向李某銀行卡內(nèi)匯入20萬元，李某于當(dāng)日將上述20萬元匯入張某賬戶。該房屋購(gòu)買后一直由王某與李某居住，后李某因病于2014年1月10日去世，該房屋由王某居住。該房屋經(jīng)鑒定現(xiàn)價(jià)為38萬元。李某去世之后，李某母親李大某、李某與前妻婚生女李小某向王某要求分割房產(chǎn)，王某拒絕，二人遂起訴至法院，要求繼承該房屋2/3 的份額。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

　　A房屋是否屬于李某的遺產(chǎn)，是否屬于李某婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，李小某、李大某、王某繼承A房屋的份額是多少。

審判

　　河南省滑縣人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，王某雖向李某銀行卡內(nèi)匯入20萬元用于購(gòu)置A房屋，但該房屋買賣合同書系李某生前與張某簽訂，該房屋應(yīng)認(rèn)定為李某的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，該20萬元為李某對(duì)王某所負(fù)的債務(wù)。因李某死亡，故其雙方作為李某的近親屬均享有繼承權(quán)，但其雙方繼承遺產(chǎn)應(yīng)先在遺產(chǎn)范圍內(nèi)償還被繼承人即李某的債務(wù)，故原被告雙方對(duì)涉案房屋所繼承的份額為18萬元。因雙方均系同一順序繼承人，三人應(yīng)對(duì)該繼承房屋份額均分。

　　結(jié)合案件實(shí)際情況，該房屋一直由王某占有并使用，本院酌定該房屋歸王某所有為宜，由王某給付李大某、李小某房款12萬元。王某雖辯稱A房屋系其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但未舉出相應(yīng)的證據(jù)予以證明，故對(duì)該意見不予采信。綜上所述，依照繼承法第九條、第十條、第三十三條，民事訴訟法第六十四條之規(guī)定，判決A房屋歸王某所有，由王某在判決生效后給付李大某、李小某房款12萬元。

　　判決后，雙方均對(duì)該判決不服，提起上訴。經(jīng)河南省安陽(yáng)市中級(jí)人民法院審理，判決駁回上訴，維持原判。

評(píng)析

　　這是一起典型的繼承案件。婚姻法第二十四條規(guī)定：“夫妻有相互繼承遺產(chǎn)的權(quán)利。父母和子女有相互繼承遺產(chǎn)的權(quán)利。”毋庸置疑，被繼承人李某的母親李大某、女兒李小某、妻子王某作為同一順序的繼承人，均享有繼承李某遺產(chǎn)的權(quán)利。而遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，它應(yīng)是被繼承人死亡時(shí)遺留的歸被繼承人所有的具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值的財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利，且可能隨著時(shí)間和市場(chǎng)等因素而導(dǎo)致其實(shí)際價(jià)值發(fā)生變化，出現(xiàn)增值或貶值的情況。因此，對(duì)遺產(chǎn)進(jìn)行分割時(shí)，應(yīng)按照實(shí)際分割時(shí)的遺產(chǎn)價(jià)值而非被繼承人死亡時(shí)或購(gòu)買時(shí)的遺產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分割。故本案中的關(guān)鍵性問題就在于涉案的A房屋是否屬于李某的遺產(chǎn)，是否屬于李某婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，李小某、李大某、王某繼承A房屋的份額是多少。

夫妻一方出資、另一方簽訂合同的房產(chǎn)歸屬

　　物權(quán)法第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有規(guī)定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。該條確立基于法律行為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則，即未經(jīng)登記不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效果，但不因此影響合同的效力。本案中，雖然是王某向李某銀行卡內(nèi)匯入20萬元用于購(gòu)置A房屋，但該房屋買賣合同書系李某生前與張某簽訂，該合同系雙方真實(shí)意思表示，雖涉案房屋屬于單位集資房屋，但李某與張某均系同一單位內(nèi)部職工，故該合同并未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，系合法有效合同，因此，該房屋應(yīng)認(rèn)定為李某的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　本案中李某與張某簽訂書面的房屋買賣合同，該房屋未能辦理房屋登記，那么能否作為李某的遺產(chǎn)處理？物權(quán)法第九條第一款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。物權(quán)法第十六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。根據(jù)上述規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得依據(jù)是登記。依據(jù)物權(quán)法規(guī)定，涉案房屋因未辦理登記，死者李某沒有取得房屋所有權(quán)而不能將其作為遺產(chǎn)處理，但遺產(chǎn)包括被繼承人死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利，被繼承人李某雖未取得房屋的所有權(quán)，但享有處分權(quán)以外的其他所有權(quán)權(quán)能，即涉案房屋的占有、使用、收益的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，可作為遺產(chǎn)繼承。本案系家庭財(cái)產(chǎn)繼承糾紛，并不涉及對(duì)涉案房屋的出賣、互易、出資等處分行為，被繼承人的父母、配偶、子女可依法繼承涉案房屋處分權(quán)之外的其他權(quán)能。且該房屋系單位集資房屋，在房屋具備辦理登記條件時(shí)單位負(fù)有為員工辦理房屋登記的義務(wù)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行繼承法若干問題的意見》第三條的規(guī)定：“公民可繼承的其他合法財(cái)產(chǎn)包括有價(jià)證券和履行標(biāo)的為財(cái)物的債權(quán)等，該債權(quán)為財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，可予繼承。”

王某給付房款的性質(zhì)認(rèn)定

　　最高人民法院《關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋（三）》（以下簡(jiǎn)稱《婚姻法解釋三》）第10條規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

　　遺產(chǎn)是指公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，涉案房屋系李某生前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，屬于李某的遺產(chǎn)，繼承開始后，沒有遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，遺產(chǎn)按照法定繼承辦理，即由第一順序繼承人繼承。第一順序繼承人包括配偶、子女、父母，本案原、被告均系第一順序繼承人，有權(quán)繼承被繼承人的遺產(chǎn)。處理涉案房屋的繼承時(shí)，需考慮王某向李某匯款20萬元的性質(zhì)問題。參照《婚姻法解釋（三）》第10條，該20萬元可視為王某對(duì)李某的借款，即王某對(duì)李某享有這20萬元的債權(quán)。根據(jù)繼承法之規(guī)定，繼承遺產(chǎn)系概括繼承，既包含財(cái)產(chǎn)也包含債務(wù)，繼承人繼承遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)，清償稅款和債務(wù)后，對(duì)剩余財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)

　　根據(jù)繼承法的規(guī)定，配偶、父母、子女同為第一順序繼承人，繼承遺產(chǎn)的份額，一般應(yīng)當(dāng)均等。本案中原、被告均系第一順序繼承人，李某之母雖年事已高，但有子女，且有退休金，不屬于生活有特殊困難的缺乏勞動(dòng)能力的繼承人；李小某與王某分別系李某之女和妻，均與李某生前共同居住，且李小某已成年。考慮雙方具體情況，對(duì)其三人均分遺產(chǎn)為宜。該涉案房屋總價(jià)值為38萬，則三人可分得的遺產(chǎn)數(shù)額人均為6萬元。鑒于該房屋一直由王某居住，且王某可共得房款總額為26萬元，該房屋可判令由王某所有，王某分別給付李小某、李大某人民幣6萬元。

　　物權(quán)法第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。最高人民法院《關(guān)于物權(quán)法適用若干問題的解釋（一）》第7條規(guī)定，人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書。根據(jù)繼承法第十條、第十三條的規(guī)定，同一順序法定繼承人繼承遺產(chǎn)的份額，一般應(yīng)當(dāng)均等。即本案中繼承開始后、遺產(chǎn)分割前，原告作為被繼承人的母親和女兒，被告作為被繼承人的配偶，對(duì)涉案房屋A享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利處于共同共有狀態(tài)，法院依法對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)作出分割的判決生效后，王某即取得涉案房屋A的物權(quán)。

同居生活期間雙方共同所得的收入和購(gòu)置的財(cái)產(chǎn)，按一般共有財(cái)產(chǎn)處理。《最高人民法院關(guān)于人民法院審理未辦結(jié)婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》第10條規(guī)定，解除同居關(guān)系時(shí)，同居生活期間雙方共同所得的收入和購(gòu)置的財(cái)產(chǎn)，按一般共有財(cái)產(chǎn)處理。何謂“共同所得”，一般認(rèn)為形成同居雙方共有財(cái)產(chǎn)的“共同所得”必須同時(shí)具備兩個(gè)條件，一是雙方共同生活，這是形成共有關(guān)系的基礎(chǔ)；二是雙方共同勞動(dòng)、經(jīng)營(yíng)或管理，這是產(chǎn)生共有關(guān)系的前提條件。只有同時(shí)具備這兩個(gè)條件，才能構(gòu)成共同所得，否則應(yīng)視為個(gè)人所得。

韓先生與曹小姐相戀已久，因曹小姐提出要先買房后結(jié)婚，于是韓先生拿出了60萬元交給曹小姐買房，并囑咐曹小姐把產(chǎn)權(quán)證辦理到倆人名下。曹小姐據(jù)此購(gòu)買了一套55萬元的房屋，余款5萬元用在了房屋裝修上。之后倆人結(jié)婚，三年后雙方離婚。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：該套房屋是否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

房地產(chǎn)律師解答：

雖然該套房屋的購(gòu)房資金全部由韓先生承擔(dān)，但房產(chǎn)證辦理到雙方名下的事實(shí)表明，韓先生已與曹小姐就本來屬于自己的個(gè)人婚前房產(chǎn)作了特殊約定，因此，該套房產(chǎn)應(yīng)屬于雙方的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果房產(chǎn)證上已經(jīng)載明了各自的房產(chǎn)份額，則雙方應(yīng)按此份額分割房產(chǎn)。如果房產(chǎn)證上沒有載明各自的房產(chǎn)份額，則該房產(chǎn)應(yīng)作為共同共有財(cái)產(chǎn)，由雙方各半分割。

由于房產(chǎn)證是表明房產(chǎn)所有人的最重要的證據(jù)，因此，若無足以推翻房產(chǎn)證記載的相反證據(jù)，一般情況下均應(yīng)以房產(chǎn)證的記載確認(rèn)房產(chǎn)的歸屬。同時(shí)，我國(guó)婚姻法規(guī)定了雙方可以就婚前財(cái)產(chǎn)和婚后財(cái)產(chǎn)進(jìn)行自由約定。基于此，一方在婚前出資并以雙方的名義購(gòu)房的，由于此時(shí)房產(chǎn)證也會(huì)相應(yīng)地辦理到雙方名下，故應(yīng)視為雙方已將一方的婚前財(cái)產(chǎn)約定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。這就提醒實(shí)際出資人在以雙方的名義購(gòu)房時(shí)，一定要對(duì)因此產(chǎn)生的法律后果有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)，并在做出決定前能夠從心里確認(rèn)：我已經(jīng)想好了，就這樣辦!

對(duì)于婚前雙方購(gòu)買的房產(chǎn)，可以根據(jù)具體出資情況和登記產(chǎn)權(quán)人的不同情形，分別做出不同的處理。對(duì)于由雙方共同出資并以雙方的名義購(gòu)買的房產(chǎn)，由于名實(shí)相符，故處理時(shí)爭(zhēng)議較少，也較為簡(jiǎn)單。此種情況下，對(duì)于房產(chǎn)證上已載明房產(chǎn)份額的，則按照份額由雙方按份共有。如果沒有載明份額，則除了雙方出資比例懸殊，而共同生活時(shí)間又較短的情形外，一般推定為由夫妻共同共有，各半分割。

對(duì)于由雙方共同出資但以一方的名義購(gòu)買的房產(chǎn)，由于名實(shí)不符，一般發(fā)生爭(zhēng)議的概率較大。此種情形下，首先由產(chǎn)權(quán)人的配偶證明其實(shí)際出資情況，若舉證不能，則認(rèn)定房產(chǎn)屬于產(chǎn)權(quán)人的個(gè)人婚前房產(chǎn)。若證明確系雙方婚前基于共同所有的目的而共同出資的，則認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。若不能證明另一方是基于共同所有的目的而出資的，則只能作為另一方對(duì)產(chǎn)權(quán)人的債權(quán)處理，由產(chǎn)權(quán)人向其返還出資款。

對(duì)于雖以雙方的名義購(gòu)買但實(shí)際上是由一方出資的房產(chǎn)，一般將產(chǎn)權(quán)證上載明的份額視為夫妻雙方就婚前財(cái)產(chǎn)已進(jìn)行了特別約定，沒有房產(chǎn)份額的，則推定為共同共有、各半分割。當(dāng)然，如前所述，對(duì)于共同生活時(shí)間很短或者根本就沒有共同生活的，則法院也可能根據(jù)實(shí)際情況酌情決定雙方的房產(chǎn)份額。

在認(rèn)定雙方的出資時(shí)，不一定局限于支付的房?jī)r(jià)款范圍，對(duì)于一方支付房?jī)r(jià)款，另一方支付裝修款的也應(yīng)視為出資的情形，如果雙方是基于房屋為共同所有的前提下出資的，亦可將房產(chǎn)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果不是基于共同所有的目的而出資的，則房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)人所有，并由產(chǎn)權(quán)人返還另一方已付的裝修款。

特別提示：

1、如果房產(chǎn)證登記在雙方名下，可提供房產(chǎn)證作為證明房產(chǎn)系夫妻共同財(cái)產(chǎn)的證據(jù)。如果婚前是以雙方的名義共同購(gòu)房的，則認(rèn)定婚前房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)只需要提供房產(chǎn)證即可。如果房產(chǎn)證上記載了雙方的產(chǎn)權(quán)份額，則該房產(chǎn)份額一般是雙方按照實(shí)際出資比例來約定的。即使該房產(chǎn)份額不是按照出資比例來約定的，也應(yīng)視為雙方當(dāng)時(shí)已對(duì)婚前財(cái)產(chǎn)做了特殊約定，因此可以直接將該登記份額作為房產(chǎn)分割的基本依據(jù)。如果房產(chǎn)證上沒有載明數(shù)額，則需要雙方繼續(xù)舉證實(shí)際出資情況。

2、提供出資證據(jù)。如果購(gòu)房時(shí)開發(fā)商已在發(fā)票上分別注明了雙方交納房?jī)r(jià)款的實(shí)際金額，則雙方出資情況即得到了有效證明。如果購(gòu)房發(fā)票上沒有分別寫明雙方的出資金額，則需要出資多的一方提供自己通過銀行交納房?jī)r(jià)款的原始交易憑證，比如銀行轉(zhuǎn)帳單、取款憑證等書證，以作為解決紛爭(zhēng)的有效證據(jù)。

3、提供訂立的夫妻財(cái)產(chǎn)協(xié)議。如果雙方曾訂立了夫妻財(cái)產(chǎn)協(xié)議或做過夫妻財(cái)產(chǎn)公證，則在提供了該協(xié)議或公證書的基礎(chǔ)上，即使雙方的出資情況與房產(chǎn)證載明的房產(chǎn)份額情況不一致，法院一般也會(huì)依據(jù)協(xié)議來解決雙方關(guān)于房產(chǎn)分割問題的爭(zhēng)議。

戀愛期間共同出資購(gòu)房，分手里可能有人很受傷害！

楊文戰(zhàn)律師提示：戀愛期間購(gòu)房，如果缺乏必要的證據(jù)和約定，很可能造成分手里未在房產(chǎn)上記名的一方損失巨大！

先講一個(gè)案例：一男一女在北京戀愛同居，共同出首付購(gòu)買了一套房，由于男方?jīng)]有北京戶口，房子登記在女方名下，同居期間還貸是女方工資卡還錢，男方的收入就用于生活開銷了。幾年后雙方分手，女方答應(yīng)給男方一筆錢做補(bǔ)償，但暫時(shí)沒錢也沒有正式的書面協(xié)議。男方內(nèi)心還希望有機(jī)會(huì)復(fù)合也就顯得比較大度，然后就去外地工作了。兩年后女方和別人結(jié)婚了，男方復(fù)合無望就找女方要錢，可女方不給。

男方到法院起訴，女方承認(rèn)雙方戀愛，但不承認(rèn)雙方同居也不承認(rèn)男方對(duì)購(gòu)房有出資或參與還貸。由于當(dāng)初購(gòu)房和分手時(shí)都沒有出資的證據(jù)和書面文件，最后法院駁回了男方的訴求，男方一分錢沒分到！

戀愛期間購(gòu)房和婚后購(gòu)房的區(qū)別就在這兒！婚后購(gòu)房無特殊證據(jù)則認(rèn)定為共同出資、共同還貸。而戀愛期間以一方名義購(gòu)房，無特殊約定則算該方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方?jīng)]有證據(jù)證明有出資，沒有任何利益可分。即使另一方有證據(jù)出資的證據(jù)，在既未署名也無特殊約定的情況下，法律上最多認(rèn)定為借款，在分手時(shí)返還，不可能享受房產(chǎn)升值的利益，甚至萬一認(rèn)定為贈(zèng)與，連返還都不用了！

劃重點(diǎn)：戀愛期間如果男女雙方共同購(gòu)房，共同出資共同署名也就罷了，如果只登記在一方名下，建議對(duì)出資事實(shí)及雙方將來婚后或分手時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定和分割補(bǔ)償方案作書面的明確約定，以免發(fā)生糾紛時(shí)說不清楚！

（本文由 北京楊文戰(zhàn)律師 提供，首發(fā)于）

婚前男方一人出資購(gòu)房屬于男方個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，但是加女方姓名視為贈(zèng)與行為，但是這種贈(zèng)與是以結(jié)婚為條件的贈(zèng)與，如果雙方?jīng)]有領(lǐng)證結(jié)婚，可以要求女方全額退還財(cái)物或者配合男方到房產(chǎn)部門辦理合同變更手續(xù)，女方對(duì)房產(chǎn)沒有任何權(quán)利。

以上是律師為大家講解的關(guān)于”一方出資的共同共有分割“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。