小產(chǎn)權(quán)房私下合同有效嗎

依據(jù)我國《土地管理法》條款規(guī)定，農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只擁有使用權(quán)，不擁有所有權(quán)，村民將房屋轉(zhuǎn)讓給外村人員的買賣行為得不到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)，故小產(chǎn)權(quán)房買賣合同按常理來說是無效的。

　　購買小產(chǎn)權(quán)房最大的風(fēng)險(xiǎn)來源于賣家的反悔，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同更像是一種君子協(xié)議，法律承認(rèn)度低。但實(shí)際上，小產(chǎn)權(quán)房買賣中，賣家反悔的情況還是少數(shù)，盡管賣家反悔，法律也會保護(hù)買家最基本的利益，收回購房本金不是問題。

完全可以買，存在即合理。違建？能拆掉嗎？顯然是不能拆也不可能拆，那為什么不能買？小產(chǎn)權(quán)房解決了多少人剛需，貢獻(xiàn)巨大，功不可沒。

首先小產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)法律上的概念，它是相對于大產(chǎn)權(quán)而言的。所謂大產(chǎn)權(quán)就是在合法的土地上所建造的房屋，并且繳納土地出讓金，由國家房管部門頒發(fā)房產(chǎn)證書的房屋。而小產(chǎn)權(quán)房屋一般是指在農(nóng)村集體土地上所建造的房屋，沒有繳納土地出讓金，所以不會得到國家正式頒布的大產(chǎn)權(quán)證。那么顯然這樣的房屋在流轉(zhuǎn)上會出現(xiàn)一些問題。

一般來說，如果是在農(nóng)村集體土地上所建造的房屋，該房屋只能由本村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員之間才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和購買，這種房屋是不能轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民戶口或者不是本村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員的。

而由于這類房屋在出售上會比正規(guī)的商品房價(jià)格要低，而且很多房屋有可能會面臨拆遷，所以很多城鎮(zhèn)居民戶口的人樂于去購買。一是因?yàn)楸阋?，二是有可能指望將來拆遷而獲得大筆的拆遷款。

但是很多購買人卻忽略了一點(diǎn)就是，如果這樣的房屋將來真的漲價(jià)了，或者真的遇到了拆遷可以獲得大額的拆遷款，面對巨額資金的誘惑，原來的房屋出售人有可能會反悔，而想辦法收回房屋。

而最有利的收回房屋的理由，就是認(rèn)為該房屋買賣合同無效。而通常根據(jù)法律規(guī)定，這樣的房屋本身就不得對外進(jìn)行流轉(zhuǎn)，所以被判決無效的案例是占絕大多數(shù)的。

最近全國各地陸續(xù)出臺相關(guān)政策，每個(gè)地區(qū)將有每個(gè)地區(qū)的試點(diǎn)，至于這樣的房屋買賣合同是否會判決無效，將根據(jù)每個(gè)地區(qū)的不同試點(diǎn)政策來進(jìn)行裁判。

總之，這樣的房屋依然是存在很大的買賣風(fēng)險(xiǎn)，建議不符合購買條件的人一定要慎重購買，而不要圖一時(shí)便宜。

答：買賣及抵押均無效。

對于小產(chǎn)權(quán)房：

1、在法律層面上，因小產(chǎn)權(quán)房嚴(yán)重違反土地管理法、規(guī)劃法、物權(quán)法等法律規(guī)定而持否定的態(tài)度。

2、在國家政策層面上，持禁止、遏制態(tài)度的。

建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護(hù)紅線，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展，建設(shè)、銷售和購買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護(hù)。

農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。任何單位和個(gè)人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

3、在司法層面上，法院一般會確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同為無效。

山東省高院的司法文件（魯高法〔2011〕297號）規(guī)定：對于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認(rèn)“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效，并通過出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡。

海南省高院2011年司法文件規(guī)定，城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的“小產(chǎn)權(quán)房”與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責(zé)任大小分擔(dān)。

相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房合同無效的案例：

天津市第一中級人民法院；天津恒拓房地產(chǎn)投資有限公司與王桂英房屋買賣合同糾紛上訴案 ；(2018)津01民終3159號

黑龍江省雞東縣人民法院；于桂榮訴雞東縣雞東灌區(qū)管理處雞林鄉(xiāng)分站等房屋買賣合同糾紛案；(2017)黑0321民初2201號

河南省三門峽市中級人民法院；劉剛柱與靈寶市鯤鵬房地產(chǎn)置業(yè)有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛上訴案；(2017)豫12民終2150號

河南省焦作市中級人民法院；閃麗梅與焦作市解放區(qū)上白作街道獅澗村民委員會等確認(rèn)合同無效糾紛上訴案；(2017)豫08民終3619號

以上是律師為大家講解的關(guān)于”小產(chǎn)權(quán)房私下合同有效嗎“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。