農(nóng)村宅基地互換協(xié)議

您好，同村村民之間可以互換宅基地，由于法律沒有明確規(guī)定禁止本集體村民之間互換宅基地的行為，在雙方自愿的前提下，村民之間經(jīng)過批準(zhǔn)可以互換宅基地，我國的相關(guān)法律和政策雖然禁止宅基地對外流轉(zhuǎn)，但是沒有禁止宅基地及住房在本集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和互換，我國禁止宅基地向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員轉(zhuǎn)讓，特別禁止向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓，但是，我國的法律法規(guī)政策和實(shí)踐并不禁止對于本集體內(nèi)符合新申請宅基地條件的成員，在本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)宅基地，也不禁止本集體內(nèi)村民之間互換宅基地。

宅基地是農(nóng)村村民才可以享受的一項(xiàng)福利性政策，其權(quán)屬的穩(wěn)定性、流轉(zhuǎn)的安全性會(huì)對社會(huì)秩序及人們的生活產(chǎn)生重大的影響，在農(nóng)村，村民之間置換宅基地的事情時(shí)有發(fā)生，還會(huì)經(jīng)常因置換宅基地造成村民之間產(chǎn)生爭議、糾紛，因此，國家才規(guī)定通過登記的形式，把這種特殊物權(quán)的存在與流轉(zhuǎn)的過程記載下來，以向社會(huì)公示，用以預(yù)防和減少糾紛發(fā)生，便于土地主管部門進(jìn)行監(jiān)督和管理，這有利于保護(hù)當(dāng)事人交易的安全，如果從物權(quán)變動(dòng)的原因分析交換轉(zhuǎn)讓合同是物權(quán)變動(dòng)的原因，而登記則是確定物權(quán)變動(dòng)的效力，土地使用權(quán)未做變更登記，只產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不得對抗第三人的效力，但并不排斥轉(zhuǎn)讓交換合同的成立和效力，下面小編舉一個(gè)案例來講解一下：

某村村民姜某和劉某在2001年各自申請了一塊宅基地，并同時(shí)辦理了宅基地使用證，兩塊宅基地相鄰、占地面積相同；在2002年3月，村民姜某要建新房，而劉某則不急于建房，于是兩人商議后簽訂了一份《宅基地置換位置協(xié)議書》，協(xié)議書約定雙方互換宅基地位置，雙方宅基地的占地面積不變，簽訂該協(xié)議后，兩人均未去當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T辦理土地使用證變更登記手續(xù)，

在2003年5月，姜某在調(diào)換位置后的宅基地上建起了一棟兩層住宅，房屋建好后由于某些原因雙方產(chǎn)生了糾紛；2005年4月劉某向當(dāng)?shù)乜h級人民法院提起訴訟，請求法院判令被告人姜某退出其被侵占的宅基地，賠償購地款18萬元以及利息1萬元；

被告人姜某辯稱:“《宅基地調(diào)換位置協(xié)議書》是雙方均同意情況下簽訂的，沒有到有關(guān)部門辦理變更登記手續(xù)，只是手續(xù)欠缺，不能影響調(diào)換宅基地的效力，自己是在調(diào)換后屬于自己的宅基地上修建的房，根本沒有對劉某的宅基地造成損害，建房的過程中，劉某從未制止自己建房，也沒有提出任何異議，因此要求法院駁回劉某的訴訟請求。”

當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ簩徖砗螅鶕?jù)《民法通則》54條，55條，57條，85條，88條第一款，《民事訴訟法》第153條第一款第二項(xiàng)以及《中華人民共和國土地管理法》第12條規(guī)定，作出判決:“判決上訴人劉某與被上訴人姜某的換地行為有效，在本判決生效之日起15日內(nèi)，到當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T辦理各自宅基地使用權(quán)屬變更手續(xù)，駁回上訴人劉某請求上訴人姜某賠償購地款以及利息的訴訟請求。”

案情分析:

本案爭議的法律問題主要是:農(nóng)村村民之間簽訂的宅基地互換協(xié)議是否有法律效力？

根據(jù)《中華人民共和國合同法》合同效力的規(guī)則，當(dāng)事人自愿達(dá)成的協(xié)議，只要不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)，該合同就是有效；本案中姜某與劉某用于交換的宅基地辦理了宅基地使用證書，因此雙方都擁有各自宅基地的使用權(quán)，雙方經(jīng)過協(xié)商，將各自合法擁有的宅基地互相交換，并簽訂了《調(diào)換宅基地協(xié)議書》，這是雙方自行處分其民事權(quán)利的行為，其行為未給國家、村集體或他人的合法權(quán)益造成損害，也沒有違背法律強(qiáng)制性的規(guī)定，故其行為是有效的民事法律行為，因此雙方簽訂的協(xié)議是有效協(xié)議。

對于該協(xié)議，雙方必須依照誠實(shí)、信用的原則，自覺、全面地行使權(quán)利和履行義務(wù)，濫用權(quán)力違背義務(wù)；既然雙方簽訂的換地協(xié)議有效，雙方既應(yīng)當(dāng)履行合同義務(wù)。

對于此案小編認(rèn)為，當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ涸谠摪笇?shí)際處理過程中，完全可以裁定中止審理，并向當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T提出司法建議，由當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T作出決定書，責(zé)令姜某和劉某限期補(bǔ)辦宅基地權(quán)屬變更登記之后，由劉某自行撤訴；如劉某未在責(zé)令期限內(nèi)補(bǔ)辦宅基地權(quán)益變更登記，其宅基地使用權(quán)將不受法律保護(hù)，屆時(shí)應(yīng)恢復(fù)本案的審理，并依據(jù)土地行政主管部門作出的決定書，判定姜某與劉某的換地協(xié)議有效，并駁回劉某的訴訟請求。

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農(nóng)村的宅基地依照法律規(guī)定屬于集體所有，農(nóng)民依法對宅基地?fù)碛惺褂脵?quán)，但沒有所有權(quán)。宅基地既然不屬于某個(gè)個(gè)人所有，所以，自己就無權(quán)進(jìn)行買賣。

現(xiàn)在的農(nóng)村，由于土地已經(jīng)承包到戶，有些農(nóng)戶從意識(shí)里認(rèn)為自己承包的土地就歸自己所有，其實(shí)，這是于法無據(jù)的。雖然是自己承包的土地，其所有權(quán)仍歸集體，自己不能隨意處置，更不能買賣。

然而，在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，有的農(nóng)戶沒有合適的土地建房，就私下與有合適建房的土地承包戶達(dá)成買賣協(xié)議，購買建房宅基地，這已經(jīng)違犯了《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定。上級土地管理部門有權(quán)追究，并責(zé)令改正；對于拒不改正的，將依法追究責(zé)任。

土地口頭互換糾紛案例：農(nóng)村承包土地互換口頭協(xié)議應(yīng)認(rèn)定有效 – 土流網(wǎng)

屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的當(dāng)事人口頭協(xié)議互換土地使用權(quán)的，按照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營法》第37條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。”

但現(xiàn)實(shí)中，土地互換很少簽訂書面合同，雙方當(dāng)事人大多以口頭協(xié)議的形式互換土地。在這種情況下，一方當(dāng)事人要求收回互換土地，就涉及口頭協(xié)議的效力該如何認(rèn)定的問題。

對此，實(shí)踐中有不同的意見，有的認(rèn)為雙方當(dāng)事人未依法簽訂書面合同，其口頭協(xié)議無效。有的認(rèn)為按照農(nóng)村的習(xí)慣，土地互換往往以口頭方式約定，相互交付互換物是合同已得到履行。只要土地互換是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不損害他人利益，其口頭協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。因此，本著從實(shí)際出發(fā)，尊重歷史，面對現(xiàn)實(shí)的處理原則，對于農(nóng)村村民之間互換土地的口頭協(xié)議，應(yīng)確認(rèn)其效力，維持農(nóng)村良好的秩序。

以上是律師為大家講解的關(guān)于”農(nóng)村宅基地互換協(xié)議“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。