房產(chǎn)增值稅計(jì)算公式

房產(chǎn)過(guò)戶是指通過(guò)轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)予、繼承遺產(chǎn)等方式獲得房產(chǎn)，去房屋權(quán)屬登記中心辦理的房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。房產(chǎn)過(guò)戶是需要繳納過(guò)戶稅的，有些稅是買(mǎi)方繳納的，有些稅是賣(mài)方繳納的。房產(chǎn)過(guò)戶稅包括：契稅、印花稅、土地增值稅等。那么，關(guān)于房產(chǎn)過(guò)戶稅怎么計(jì)算的問(wèn)題，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　（1）契稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第五條的規(guī)定，契稅應(yīng)納稅額，應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)×稅率。

　　（2）印花稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》第三條的規(guī)定，納稅人根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計(jì)算應(yīng)繳稅額。

　　（3）土地增值稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十條的規(guī)定，計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算。

1.將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

2.將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

3.將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非住房對(duì)外銷(xiāo)售的，銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)格后的差額，按照5%征收繳納增值稅。

計(jì)算公式：

應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率—增值額x速算扣除系數(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的預(yù)算，需要工程、采購(gòu)、銷(xiāo)售等各部門(mén)的配合才能完成。

1、房地產(chǎn)老項(xiàng)目的增值稅預(yù)算。

實(shí)行簡(jiǎn)易計(jì)稅的房地產(chǎn)老項(xiàng)目的增值稅預(yù)算，由于不涉及進(jìn)項(xiàng)稅抵扣問(wèn)題，所以相對(duì)簡(jiǎn)單。由銷(xiāo)售部門(mén)提供項(xiàng)目的銷(xiāo)售計(jì)劃及回款進(jìn)度計(jì)劃；工程部門(mén)提供項(xiàng)目竣工交房時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

在預(yù)售階段，按銷(xiāo)售回款計(jì)劃來(lái)預(yù)算需要預(yù)繳的增值稅；在項(xiàng)目竣工時(shí)，計(jì)算項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納的增值稅，減去按預(yù)算已經(jīng)預(yù)繳的增值稅，即可得出竣工交房時(shí)應(yīng)交增值稅預(yù)算。

2、房地產(chǎn)新項(xiàng)目的增值稅預(yù)算。

房地產(chǎn)新項(xiàng)目增值稅的預(yù)算由于涉及到進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問(wèn)題，所以相對(duì)復(fù)雜。

預(yù)售階段預(yù)交增值稅的預(yù)算編制方法與實(shí)行簡(jiǎn)易計(jì)稅的房地產(chǎn)老項(xiàng)目相同，主要是進(jìn)項(xiàng)稅額的預(yù)算相對(duì)復(fù)雜。

應(yīng)根據(jù)采購(gòu)部門(mén)提供了工程物資采購(gòu)計(jì)劃來(lái)計(jì)算材料采購(gòu)的進(jìn)項(xiàng)稅額；根據(jù)工程部門(mén)提供的項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃及工程項(xiàng)目預(yù)算來(lái)計(jì)算施工項(xiàng)目可以取得的進(jìn)項(xiàng)稅額；根據(jù)其他部門(mén)提供的辦公用品采購(gòu)預(yù)算、差旅費(fèi)等日常費(fèi)用預(yù)算來(lái)計(jì)算日常費(fèi)用可以取得的進(jìn)項(xiàng)稅額。這樣就可以計(jì)算在項(xiàng)目竣工交房時(shí)銷(xiāo)項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額、應(yīng)交增值稅額。

增值稅的預(yù)算是企業(yè)全面預(yù)算的一部分，應(yīng)由公司各相關(guān)部門(mén)配合才能完成，財(cái)務(wù)絕不可閉門(mén)造車(chē)。

個(gè)人出租商業(yè)房。涉及增值稅，印花稅，個(gè)人所得稅，房產(chǎn)稅，城建附加，土地使用稅。由于是經(jīng)濟(jì)用途，優(yōu)惠少。增值稅，按照5%征收，個(gè)人可代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。應(yīng)納稅額=（總額/1.05）＊5%印花稅，萬(wàn)分之十。房產(chǎn)稅，個(gè)人出租房屋，出租額＊4%=（總額/1.05）＊4%個(gè)體戶的話，沒(méi)有優(yōu)惠，稅率12%個(gè)人所得稅=（總額/1.05）＊0.8＊20%城建附加=增值稅＊12%城鎮(zhèn)土地使用稅，這個(gè)看具體怎么征管，按面積收，幾百塊？不知道地稅具體征管細(xì)節(jié)。由于是出租商業(yè)房，而不是住房，稅負(fù)是比較重的，唯一的優(yōu)惠，就是國(guó)稅2016 53公告其他個(gè)人采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。也就是說(shuō)，年租金小于36萬(wàn)，增值稅和城建附加是免的以年租金12萬(wàn)考慮。（已刨增值稅）所交稅金：增值稅0，印花稅120，房產(chǎn)稅4800，個(gè)稅可以扣稅費(fèi)最后大體19000（沒(méi)細(xì)算），城建附加0，土地稅按2000元估。一共稅費(fèi)，2.6萬(wàn)元，稅負(fù)率約21%這里注意了，增值稅是國(guó)稅收，發(fā)票是一切的基礎(chǔ)，反而是免的，哈哈。但增值稅的不動(dòng)產(chǎn)這部分屬于地稅代管，就是為了便于征收地方性稅種。其中，個(gè)人所得稅是最大項(xiàng)目，具體個(gè)稅怎么管理，各地有區(qū)別，聽(tīng)說(shuō)我們這里管的不嚴(yán)，閉著眼都按總額1.5%收了，不知道真假（莫非請(qǐng)客了？），如果是這樣那就省了大頭，只拿1800，稅負(fù)就大概7%了。

以上是律師為大家講解的關(guān)于”房產(chǎn)增值稅計(jì)算公式“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。