不要被開發(fā)商在合同中約定的低標(biāo)準(zhǔn)違約金唬住，該起訴還是要起訴！

這家開發(fā)商確實(shí)夠陰險(xiǎn)的，我們通常見到的商品房買賣合同上的逾期違約金，一般是萬分之一或萬分之幾的樣子。而這家開發(fā)商把逾期交房約定為日萬分之0.01的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯是很低的。這個(gè)違約金標(biāo)準(zhǔn)有多低呢？按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)1萬元房款的日違約金是1分錢，100萬的房款1天的違約金是1元錢，500萬的房子逾期一天賠5塊錢。這種違約金標(biāo)準(zhǔn)基本上喪失了違約制裁的意義。

但是，這并不代表開發(fā)商就可以為所欲為拖延不交房，而購房者只能束手無策。通過法律手段還是能依據(jù)制裁開發(fā)商的！

咱們先看看《合同法》第114條的規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；

約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

依據(jù)合同法的規(guī)定，約定違約金如果低于實(shí)際損失，當(dāng)事人可以要求按實(shí)際損失來賠償，不是只能按約定違約金標(biāo)準(zhǔn)來主張。

那么開發(fā)商不按時(shí)交房業(yè)主的損失是什么呢？一般可以參照同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)來主張實(shí)際損失，道理很簡單：開發(fā)商如果按期交房，業(yè)就可以收房，可以把房屋出租獲取租金收益，而開發(fā)商不交房自然就會(huì)給業(yè)主帶來損失。這個(gè)損失的數(shù)額顯然比剛才的那個(gè)超低的違約金要低得多。如果大量業(yè)主來主張賠償，對開發(fā)商來還是一項(xiàng)不小的成本的，應(yīng)該對其違約行為有一定制約作用。

當(dāng)然，如果開發(fā)商長期不交房，業(yè)主也可以根據(jù)合同的解除條款提出解約并要求解約賠償，那個(gè)問題會(huì)復(fù)雜些，是否合適要具體研究了。

現(xiàn)象比較普遍

開發(fā)商延期交房太普遍，按照約定時(shí)間交房的微乎其微。

所以為了避免延期交房引起的紛爭，很多開發(fā)商開始在延期交房設(shè)置門檻。

有的開發(fā)商設(shè)置的有半年的免責(zé)期，也有的類似題主所說的違約金幾乎可以忽略不計(jì)，例如每天萬分之0.1，也就是說100萬的房子，每天只有10元的違約金。

違約成本過低

按此計(jì)算

1天=10元

1個(gè)月=300元

1年=3650元

70年=25.55萬

延期交房意味著業(yè)主還有在租房生活中過渡，而如此低的違約金根本無法支付房租。

每月300元能做什么？1年的違約金也就是1個(gè)月的房租錢吧。

而100萬每年的增值是多少？按照余額寶的年利化率也在3.36%，也就是說這100萬存余額寶每年的首要也在3.36萬元。

如此低的違約成本也造成了開發(fā)商肆無忌憚的延期，這個(gè)成本較融資成本來說可以忽略掉。

面對已經(jīng)簽過的合同則么辦？

這個(gè)違約金合理不合理是雙方合同約定的，雙方簽字了就是認(rèn)可的，具有法律效應(yīng)的，無論合理不合理只能以合同約定為準(zhǔn)。

另外關(guān)于逾期交房，國家也沒有相關(guān)的法律政策！

當(dāng)然未交房給你帶來的損失，例如未入住的租房支出，或者未出租的租金損失，可以請求法院增加違約金標(biāo)準(zhǔn)，但是需要你舉證實(shí)際損失主張違約金的證據(jù)，例如周邊同樣面積的房子月租金多少之類的，建議委托律師辦理，如果最終法院認(rèn)同你主張的損失，你的違約金會(huì)大于每天的萬分之0.1的標(biāo)準(zhǔn)。

結(jié)尾

原則上是可以的，但是難度很大的。

感謝您對北京得眾法律的關(guān)注，很高興能為您解答問題：

先看合同約定；沒有相關(guān)約定可以主張?zhí)岣哔r付的違約金或者解除買賣合同。

根據(jù)《商品房買賣合同的司法解釋》第十五條規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方可以解除合同；但當(dāng)事人另有約定的除外。

以及《合同法》第一百一十四條，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。

綜上，如果只約定了違約金且您認(rèn)為少的話，可以主張?jiān)黾舆`約金；否則可以主張解除合同。

首先我們要看開放商的延期，屬于哪種情況，根據(jù)我國的相關(guān)法律規(guī)定可以分為正常延期交房和非正常延期交房。

1、正常延期交付

正常延期交付主要是指經(jīng)由于施工延遲，相關(guān)政府辦理手續(xù)延遲、市政配套延遲而導(dǎo)致的房屋逾期交房。

這種屬于延后交房時(shí)間，購房者給開發(fā)商一定的寬限時(shí)間，經(jīng)過一段時(shí)間的等待就可以收房的的情況。

2、非正常延期交付

非正常延期交付主要是指由于開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無法辦理導(dǎo)致開發(fā)商不能或者短期內(nèi)不能交付房屋的情況。

這種情況就需要我們進(jìn)行維權(quán)。

非正常延期交付怎么處理

1、保留相關(guān)證據(jù)材料

當(dāng)發(fā)生延期交房的情況時(shí)，購房者一方面應(yīng)當(dāng)收集開發(fā)商延期交房的相關(guān)證據(jù)，另一方面也應(yīng)當(dāng)保留有關(guān)延期交房造成的額外損失的證據(jù)。

購房者需要收集和保留購房認(rèn)購書、購房合同、開發(fā)商書面通知、銷售廣告、等相關(guān)的房屋材料，以備在維權(quán)需要時(shí)多用。

2、協(xié)商解決

購房者（或委托律師）應(yīng)與開發(fā)商當(dāng)面交涉，將有關(guān)的事實(shí)依據(jù)直接向開發(fā)商提出，并提出和解的要求。如果購房者與開發(fā)商能達(dá)成一致，這是比較快捷，經(jīng)濟(jì)的解決方法。雙方應(yīng)該以書面形式確認(rèn)和解內(nèi)容，以免一方事后反悔。

3、可申請退房

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。也就是說，在未能按期交付房子的情況下，在合同約定的期限內(nèi)仍然未履行合同義務(wù)，那么購房者可以依法解除購房合同，并要求開發(fā)商進(jìn)行賠償。

4、向法院起訴

開發(fā)商延期交房時(shí)，可向法院提起訴訟，要求開發(fā)商賠償自己的損失，支付延期交房的違約金。

在房地產(chǎn)市場這么火熱的情況下，那么多人即恐慌有焦慮的排隊(duì)搖號(hào)，有的恐怕連合同都沒看清就簽了吧，而且這種行情下購房者根本沒有合同的協(xié)商能力，開發(fā)商都有專業(yè)法律顧問，各種坑很容易挖，購房者分散，維權(quán)力量弱，信息不對稱。而且開發(fā)商拖延交房，可以從工期上下文章，各種合法理由，拖延交房，其惡意目的隱蔽性強(qiáng)，合同當(dāng)事人根本無法判斷！還是要監(jiān)管部門要主動(dòng)作為！

您在購房時(shí)肯定與開發(fā)商簽訂了購房合同，如果開發(fā)商不按期交房的話，可以到法院起訴開發(fā)商的，法院會(huì)根據(jù)你們之間的購房合同來判定是誰的責(zé)任，如果開發(fā)商的責(zé)任，會(huì)判定開發(fā)商按時(shí)交房，并賠償你的相應(yīng)損失。