近些年來，托管中介公司市場呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。像代持物業(yè)的托管中介公司投入固定成本較低、更易進入市場，市場占有率也因此更高。機會與危機同在，隨著爆發(fā)式的增長，托管中介公司暴雷的情況也是頻頻發(fā)生。

由于大城市房價過高，很多人特別是年輕人又沒有高的收入來源和穩(wěn)定的工作，所以很多人都選擇租房過渡。租房市場是一塊大蛋糕，房源往往被很多中介壟斷，當(dāng)然也有很少一部分是房東直租的，這些中介機構(gòu)或曰托管公司、或曰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等，雖然叫法不一樣，但實際上都是通過從房東手里拿房，對房屋布局進行改造后，再轉(zhuǎn)手出租給他人。

既然是大市場，肯定有利可圖，當(dāng)然會有很多人想要分一杯羹，再加之市場缺乏有效的監(jiān)督、監(jiān)管，很容易導(dǎo)致一些不良的中介公司進入，侵犯房東和租客的合法權(quán)益。當(dāng)然市場經(jīng)營都是有風(fēng)險的，除了不良公司進入獲取非法利益后跑路外，也確實存在一些中介公司是由于經(jīng)營管理不善，導(dǎo)致其跑路的。不管什么原因，受損害的最終是房東和房客。

為了便于理解，老郭舉例說明：A中介公司與房東甲簽訂房屋托管合同，房屋為兩室一廳三臥一衛(wèi)，期限為兩年，A公司每月向甲支付托管費用3000元，一季度一付，另外，物業(yè)、水電燃?xì)赓M由A公司承擔(dān)，合同簽訂后，A公司將房屋改造為六個臥室，同時對外出租。

這里有兩種情形：

情形一：中介公司與承租人簽訂的租賃合同期限在遵守與房東簽訂的房屋托管合同期限內(nèi)時跑路。

比如，A中介公司與房東甲的合同期限未到，在與承租人張三(合同期限一年，租金800，押一付三)、李四(合同期限六個月，租金1000，押一付三)、王五(合同期限一年，租金700，押一付三)、趙六(合同期限一年，租金900，押一付三)、孫七(合同期限兩年，租金600，押一付三)等五人簽訂房屋租賃合同，合同同時約定承租人每月承擔(dān)物業(yè)費50元，水電燃?xì)赓M也由承租人自擔(dān)，后A公司跑路，過了三個月(一季度)，房東向A公司索要房租，不料A公司負(fù)責(zé)人手機關(guān)機，公司人去樓空，房東強制要求租客搬走。

情形二：中介公司與承租人簽訂的租賃合同期限超出與房東簽訂的房屋托管合同期限跑路。

比如，A中介公司與房東甲的合同期限未到，但還剩下六個月期限，卻與承租人張三(合同期限一年，租金800，押一付三)、李四(合同期限九個月個月，租金1000，押一付三)、王五(合同期限一年，租金700，押一付三)、趙六(合同期限一年，租金900，押一付三)、孫七(合同期限兩年，租金600，押一付三)等五人簽訂房屋租賃合同，合同同時約定承租人每月承擔(dān)物業(yè)費50元，水電燃?xì)赓M也由承租人自擔(dān)，合同簽訂后A公司跑路，房屋托管合同到期，房東收房，房客不搬，房東強制要求租客搬走。

上述兩種情形可以明顯看出，中介跑路同時坑了房東與租客，但是現(xiàn)實生活中，中介跑路，房東找不到人，往往會把怨氣撒在租客身上，強制要求租客搬離，而租客也是欲哭無淚，明明付了房租卻被人趕走，狼狽不堪，雙方都有種啞巴吃黃連有苦說不出的感覺。

下面老郭以法律的視角進行分析，這里面其實有三種法律關(guān)系：

一是A公司與房東甲的房屋托管合同關(guān)系。基于該合同，房東享有向A公司收取合同項下房屋托管費用的權(quán)利，而A公司則享有對房屋空間改造、對外出租及收益的權(quán)利。

二是A公司與承租人的房屋租賃合同關(guān)系。基于該合同，A公司享有向承租人收取租金的權(quán)利，而承租人享有對其承租的房屋居住、使用的權(quán)利。

三是房東對房屋的所有權(quán)關(guān)系。

先看第一種情形，A公司以合同的形式先后與房東和承租人簽訂合同，然后跑路，如何對A公司的行為進行法律上的評價呢?

這其中又有幾種問題需要考慮：

1、A公司與房東甲之間雖有合同關(guān)系，但是卻在簽訂合同，取得出租權(quán)，出租給承租人后跑路，A公司對房東甲而言是違約行為，但同時構(gòu)成合同詐騙罪。

2、A公司對承租人而言，其雖然將房屋交由承租人居住并使用，但是在房屋租賃合同尚未到期的情況下跑路，屬于違約。

3、房東甲由于A公司跑路，可以要求承租人搬離嗎?

此時，房東甲可以選擇向公安機關(guān)報案或者向人民法院起訴A公司，承租人也可向人民法院起訴A公司。至于房東甲能否要求承租人搬離，出現(xiàn)爭議：一種觀點認(rèn)為合同具有相對性，房東甲與承租人沒有法律上的關(guān)系，不能要求承租人搬離;另一種觀點認(rèn)為，房東甲作為房屋的所有權(quán)人，基于物權(quán)的所有權(quán)關(guān)系，對房屋享有占有、使用、處分等支配性權(quán)利，因此可以要求承租人搬離。

老郭贊成第一種觀點。理由是房東甲雖然具有房屋的所有權(quán)，但是基于與A公司簽訂的房屋托管合同，房東已經(jīng)將房屋的占有、使用、居住等等權(quán)利在合同期限內(nèi)暫時讓與了A公司，此時所有權(quán)與使用權(quán)是分離的，承租人是基于與A公司的合同關(guān)系合法取得對房屋的占有、居住、使用權(quán)，房東甲無權(quán)要求承租人搬離。

再看第二種情形，A公司以合同的形式先后與房東和承租人簽訂合同，然后跑路，如何對A公司的行為進行法律上的評價呢?

這里也有幾種問題需要考慮：

1、A公司與房東甲的合同關(guān)系到期后，合同自動終止，A公司自然喪失對房屋的處分權(quán)。

2、A公司明知其與房東甲的合同到期，仍然與承租人簽訂超出托管合同期限的房屋租賃合同，然后跑路，對于承租人而言，A公司構(gòu)成合同詐騙罪。

3、房東甲由于A公司跑路，可以要求承租人搬離嗎?

在此種情形下，老郭覺得可以。因為托管合同、租賃合同到期后，承租人居住房屋的權(quán)利基礎(chǔ)已經(jīng)滅失，房東甲可以基于對房屋享有所有權(quán)要求承租人搬離。

值得說明的是中介是否構(gòu)成刑事犯罪，需要綜合考慮主客觀因素以及具體案情，本文只作理論分析。

9月7日，住建部發(fā)布通知，就《住房租賃條例(征求意見稿)》向社會公開征求意見，其中對托管中介公司的經(jīng)營進行相關(guān)的規(guī)定，對“高進低出”、“長收短付”的住房租賃模式將受到嚴(yán)控。加重托管中介公司的責(zé)任，斷了托管中介公司騙局的后路，這也是為何最近爆雷較多的原因。

“押金”“押一付三”“年付”“半年付”“房租貸”，這些的字眼一次次掏空著畢業(yè)生的錢包。若合同能夠訂立并履行履行，業(yè)主獲得租金，租客通過支付租金求得一處遮風(fēng)避雨所在，這樣的結(jié)局倒也皆大歡喜，可偏偏簽訂時一是由于托管中介公司的廣告營銷致使放眼望去，能夠通過網(wǎng)絡(luò)看到的幾乎都是托管中介公司托管的房屋，使得租客與房東消息及不對稱;二來合同本身潛藏了諸多風(fēng)險，讓人防不勝防，為產(chǎn)生后續(xù)糾紛埋下伏筆。

這不，天津多個托管中介公司也爆雷了。托管中介公司采取高收低租的經(jīng)營模式(例如以1700/月季付的方式從業(yè)主手里拿房，又以1600/月半年付的方式出租給租客)，看似對租客很良心，實則是托管中介公司為搶占市場份額，囤積房屋以期后期融資補救，此舉為后期資金鏈條斷裂埋了雷。

9月1日，上海寓意物業(yè)爆雷，涉案資金數(shù)十億。

同日，杭州適享公寓關(guān)門跑路。

9月5日，成都米寓和上海梵泊房屋租賃同時失聯(lián)。

9月16日，廣州城璞公寓爆雷

01法律分析

最近暴雷的托管中介公司，如本次爆雷的天津*客物業(yè)管理有限公司，與傳統(tǒng)的房屋中介存在較大區(qū)別，傳統(tǒng)的房屋中介公司，是通過與業(yè)主簽訂房屋租賃合同，在房屋租賃合同中附加轉(zhuǎn)租條款。在與租客簽訂轉(zhuǎn)租合同，通過兩份合同的差價賺取利潤。而這些新興的托管中介公司大都與業(yè)主簽訂《授權(quán)委托書》以及《資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》得到業(yè)主授權(quán)將房屋租給租客。這些代持物業(yè)的托管中介公司與業(yè)主簽訂的合同名稱并不是傳統(tǒng)模式中的租賃合同或委托合同，而是資產(chǎn)委托管理合同。單從合同名稱上很難判斷上述合同的性質(zhì)，從合同內(nèi)容來看也極具有迷惑性，且司法實踐中對該合同屬性的認(rèn)定也存在不一致。

本人通過對最近“疑似跑路”的天津*客物業(yè)管理有限公司與業(yè)主以及租客訂立的《資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》以及《房屋租賃合同》進行梳理。目前了解到天津*客物業(yè)管理有限公司從事租賃中介服務(wù)，主要采取托管這一模式;即托管中介公司與業(yè)主簽訂委托代理協(xié)議，而后與租客再簽訂租賃合同。其實質(zhì)上是業(yè)主與托管中介公司建立委托代理關(guān)系，根據(jù)《民法總則》第一百六十二條：代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發(fā)生效力。所以通過托管方式訂立的租賃合同，業(yè)主與租戶之間直接存在租賃關(guān)系。租戶向有代理權(quán)限的托管中介公司繳納費用后可視為對業(yè)主履行了合同，業(yè)主不可直接要求與租客解除合同。

托管中介公司與業(yè)主簽署的授權(quán)委托書中明確載明：托管中介公司代理本人所有出租相關(guān)事宜，包括但不限于：代為進行房屋裝修;與房屋承租人簽訂《房屋租賃合同》;代為收取房屋租金;更換房屋門鎖等。

由于租客并非托管中介公司與業(yè)主之間簽訂合同的主體，其無法對合同內(nèi)容進行詳細(xì)審查，更無法對合同的性質(zhì)進行準(zhǔn)確定性。因此不可對租客施加過高的審查義務(wù)。只要租客在簽訂租賃合同時，托管中介公司出具了業(yè)主的授權(quán)委托書等文件，其有足夠理由相信托管中介公司經(jīng)營商系業(yè)主的代理人，此時應(yīng)認(rèn)定托管中介公司的代理行為構(gòu)成表見代理，相應(yīng)的法律責(zé)任應(yīng)由被代理人也就是業(yè)主承擔(dān)。即托管中介公司若出現(xiàn)停止經(jīng)營等情況，托管中介公司收取租金的行為視為業(yè)主已經(jīng)收到了租客的租金，業(yè)主無權(quán)要求租客再行支付房租，或要求租客搬離。

02法律問答

1.我是一名租客，中介給我看了房東委托中介出租房屋的委托書，然后我簽了合同，現(xiàn)在房東要求我退房，我該怎么辦?

答：無其他特殊情況，此時租戶的合同相對方或直接顯示為房東、或顯示為中介公司(授權(quán)委托書作為合同附件)，但實質(zhì)均系由房東委托中介辦理出租房屋事宜，根據(jù)有效的委托代理關(guān)系，租戶是與房東發(fā)生了租賃關(guān)系，中介跑路，房東無權(quán)要求退房，亦無權(quán)要求租戶增補租金差價等，應(yīng)嚴(yán)格遵守履行合同至期滿。

2. 我是租客，中介沒有出示過授權(quán)委托書，然后我簽了合同，現(xiàn)在房東要求我退房，我該怎么辦?

答：沒有委托書，即租客是與二房東(中介)發(fā)生的租賃關(guān)系，如房東與中介約定可以轉(zhuǎn)租，租賃合同依然有效;如未約定可以轉(zhuǎn)租，租客與中介公司之間的租賃合同無效，房東可要求租戶騰退房屋，租客向中介公司主張合同中關(guān)于剩余租金的權(quán)利。

3. 我是房東，我和中介簽了委托協(xié)議，委托他去和租戶簽約，現(xiàn)在中介跑路了，我該怎么辦?

答：首先，在與托管中介公司簽署授權(quán)委托書以及合同時，業(yè)主應(yīng)該對該公司進行全面的了解，不能被托管中介公司開出的超過市價的租金沖昏頭腦，貿(mào)然訂立合同。其次，中介由房東委托租賃房屋，根據(jù)有效的委托代理關(guān)系，租戶實際是與房東發(fā)生了租賃關(guān)系，中介跑路，房東無權(quán)要求退房，只能嚴(yán)格履行合同至期滿。如發(fā)生跑路事件，可以看租客是否存在如租金是否已經(jīng)完全交付等違反合同約定的情形。最后，及時報警處理。準(zhǔn)備好身份證復(fù)印件、房屋租賃合同、支付收取房租、押金的憑證以及租賃公司的營業(yè)執(zhí)照等材料去公安機關(guān)報案。

4. 我是房東，我和中介簽了租賃合同，而不是委托協(xié)議，現(xiàn)在中介跑路了，我該怎么辦?

答：通過法院訴訟維護自身權(quán)益。解除與中介所簽的租賃合同，如果合同約定有解除條件，解除條件達成時通知解除，否則需要起訴請求人民法院判決解除合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(下文簡稱《解釋》)第六條，因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。另外，如果合同中曾約定允許轉(zhuǎn)租，則租賃合同依然有效;起訴如房東與中介約定不能轉(zhuǎn)租，則可起訴要求租客騰退房屋。《解釋》第十八條，房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應(yīng)予支持。

5. 我是一名租客，房東已經(jīng)請求法院解除與中介訂立的租賃合同，并且已經(jīng)得到法院支持，我該怎么辦?

答：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條：承租人承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。據(jù)此法院不可能在判決中要求中介返還，因為房屋已實際出租，中介并不占有，而是由承租人占有，所以不可能解決返還的事宜。

6. 我是一名租客，房東已經(jīng)通過斷水?dāng)嚯姷男问街率刮野犭x，我該怎樣維護權(quán)利?

答：當(dāng)遇到此類糾紛，首先與業(yè)主進行友好協(xié)商，如未能達成一致意見，當(dāng)房東采取斷水?dāng)嚯姟娦腥胧业刃袨闀r，可以直接撥打報警電話，請求民警以及居委會的幫助。如果實在無法正常居住，由于上文已經(jīng)提及由于業(yè)主已經(jīng)授權(quán)托管中介公司代收房租，因此將租金交付托管中介公司的行為已經(jīng)等同于交給業(yè)主。可以通過向法院主張解除合同，請求房東返還剩余房租。

03相關(guān)建議

1. 盡量與業(yè)主本人簽訂租賃合同，在簽訂合同前要求業(yè)主出示產(chǎn)權(quán)證或者購買合同及業(yè)主身份證，確定業(yè)主對房屋的所有權(quán)真實。并且留存復(fù)印件以備后期發(fā)生糾紛起訴提供信息方便立案。

2. 選擇中介盡量選擇與可以與業(yè)主直接簽訂合同的中介公司，即合同的甲方是業(yè)主個人。

3. 若選擇與中介簽署協(xié)議，則要求中介出示并留存業(yè)主明確授權(quán)其可以出租該房屋的委托書及房屋登記信息，并與業(yè)主進行核實。

4. 選擇付款期限較短的付款方式，如月付，季度付。防止中介公司出現(xiàn)經(jīng)營困難損失過多。5. 在簽訂合同前查詢中介公司的實力，訴訟情況。不要選擇注冊資本較低，信譽不好，或已經(jīng)發(fā)生訴訟較多的中介公司。

5. 簽訂的合同，付款收據(jù)，甚至與業(yè)主，中介的溝通過程如微信聊天記錄等都要有注意保存。

7. 付租金時盡量給房東或者中介公司實名銀行賬戶轉(zhuǎn)賬，不要轉(zhuǎn)賬給公司工作人員，避免使用現(xiàn)金結(jié)算。并且及時要求中介開具收款憑據(jù)。

在現(xiàn)實生活中，遇到這種情況，相信不管是業(yè)主還是租客大家都不好過，在此強烈呼吁租戶與房東雙方互相體諒，坐下來進行協(xié)商，各讓一步，海闊天空。

其次，兩方應(yīng)當(dāng)保持一致，通過法律手段向中介維權(quán)，房東與租戶之間步步緊逼只會使雙方付出更高的代價。最后，維權(quán)必須通過正當(dāng)途徑，用法律手段維護自己的正當(dāng)權(quán)益，如采取不正當(dāng)?shù)姆绞剑赡艿貌粌斒АＲ蚕Ｍ嚓P(guān)部門盡快出臺相關(guān)政策，參照杭州、成都等地，要求房屋中介公司繳納擔(dān)保金，保障租客的合法權(quán)益。

最后不禁感慨我們距離“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”還有多遠(yuǎn)?