疫情期間，各地從政府到街道再到小區(qū)都下達了各式各樣的防控手段，無一例外的是“隔離”，很多租房的小伙伴因房屋租賃期滿而發(fā)愁，有的是因為被隔離無法搬家，有的是因為現(xiàn)階段再去找新房又困難，那么租賃期滿暫時無法搬家，該怎么辦呢？

?和房東商量續(xù)租房屋。

合同期滿后，如果租戶繼續(xù)使用租賃房屋，房東沒提出異議，原房屋租賃合同繼續(xù)有效，雙方依據(jù)原合同內(nèi)容來行使權(quán)利、履行義務(wù)，但是租賃期限改為不定期，雙方均可隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。所以房屋承租人還想續(xù)租并且與房東達成一致的話，應(yīng)當(dāng)簽訂續(xù)租合同，約定好新的租賃期限、租金等。

《合同法》第二百三十六條規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

如果無法續(xù)租，因隔離無法搬家算違約嗎？

全國人大常委會已明確，當(dāng)前我國發(fā)生新冠肺炎疫情，為了保護公眾健康，政府采取了相應(yīng)疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當(dāng)事人來說，屬于不能預(yù)見、不能避免并不能克服的不可抗力。

《合同法》第一百一十七條規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

也就是說，如果承租人在疫情防控措施導(dǎo)致無法搬家之前，就已經(jīng)有不按期支付房租等違約行為，房東已經(jīng)要求解除合同搬離房屋的，此種情況下是否構(gòu)成不可抗力，要根據(jù)疫情及防控措施的影響以及當(dāng)事人主張免除責(zé)任的理由由法院進行綜合考量。即使在疫情期間因隔離無法搬家構(gòu)成不可抗力，房東依然可以要求承租人支付相應(yīng)的違約金。

如果雙方對合同履行沒有爭議，那么因隔離無法搬家構(gòu)成法律上的不可抗力。租賃期滿承租人無法按時搬離房屋無需承擔(dān)法律責(zé)任，但不搬離的同時，也應(yīng)參照此前合同約定或雙方協(xié)商，由承租方向出租方支付使用費。

延伸：承租人可以因租房在疫情期間實際不居住為由要求解除合同嗎？

雖然疫情屬于不可抗力，但需要判斷疫情是否足以影響合同的履行。

原告孫某是寧波市海曙區(qū)某樓盤一間公寓的房主，將房屋租給被告王某從事日租經(jīng)營業(yè)務(wù)，約定房屋租賃期間為5年，租金支付方式為押一付三，每月租金2750元。

2019年11月24日，被告按期支付了3個月的房租。隨后受新冠肺炎疫情影響，被告稱因出于社會責(zé)任，已經(jīng)全部取消春節(jié)訂單并全額退款，2020年1月底，其曾與原告協(xié)商租金減免事宜，原告未及時回復(fù)。2月2日，涉案房屋所在的樓房采取全封閉式管理，不允許外來人員進入。被告認為案涉房屋已無法正常使用，符合不可抗力情形，要求與原告解除合同。

原告于2020年2月5日聯(lián)系被告，表示愿意減免半個月房租，后期租金減免情況視疫情發(fā)展再協(xié)商，但被告堅持解除合同。

原告于是在2月15日向海曙法院提交訴狀，訴稱原、被告雙方之間的合同長達5年，此次新冠肺炎疫情影響不足以影響合同的繼續(xù)履行，被告解除合同系違約行為，要求被告支付10000元違約金。

經(jīng)過調(diào)解，當(dāng)天下午5點，雙方通過移動微法院達成了調(diào)解協(xié)議，解除合同，被告同意支付2750元違約金，且不要求原告退還尚未到期的租金，但因其人在外地，無法前往寧波騰退涉案房屋，希望原告給予其一定騰退時間。原告也答應(yīng)等房屋封閉措施解除后再行騰退房屋。

總結(jié)

新冠肺炎疫情構(gòu)成不可抗力，但不必然導(dǎo)致合同解除。承租人和出租人在新冠肺炎疫情發(fā)生之后就房屋租賃合同產(chǎn)生爭議時，應(yīng)及時進行溝通協(xié)商，綜合考量新冠肺炎疫情防控措施對合同履行的影響，按照公平和誠實信用原則變更合同條款或者簽訂補充協(xié)議，約定適當(dāng)延長租期，或適當(dāng)降低租金、免除租金。