法律規(guī)定城鎮(zhèn)居民是不可以購(gòu)買農(nóng)村宅基地以及在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的房屋的。你們當(dāng)初買賣宅基地的合同因?yàn)檫`反了國(guó)家法律法規(guī)，所以該合同是無(wú)效的。對(duì)于無(wú)效的合同應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，因?yàn)槁男袩o(wú)效合同而導(dǎo)致的損失雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自在締約過(guò)程中的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)。具體到你說(shuō)的情況，你仍然是這塊宅基地的使用權(quán)人，國(guó)家征收土地的各種補(bǔ)償金應(yīng)當(dāng)給你。而你應(yīng)當(dāng)退回買宅基地的人13000元，同時(shí)將宅基地上由對(duì)方出資建設(shè)的建筑物對(duì)應(yīng)的拆遷補(bǔ)償給人家。除了以上這兩項(xiàng)該給人家的錢以外，如果土地在過(guò)去10年當(dāng)中價(jià)值提升幅度很大，你可能要額外支付給對(duì)方一定的土地升值補(bǔ)償，這在北京宋莊畫家村的案件中曾經(jīng)有過(guò)先例，但是不一定會(huì)推廣到全國(guó)。

關(guān)于宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效問(wèn)題，同樣需要區(qū)分具體情形，一般而言，如果交易雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，也沒(méi)有違反地方有關(guān)限制性規(guī)定的情形，協(xié)議原則上是有效的。如果交易雙方不屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織，在沒(méi)有特殊規(guī)定的前提下，那么協(xié)議原則上是無(wú)效的。

為一名基層三農(nóng)工作者的“農(nóng)策分析”，在看到這個(gè)問(wèn)題后，覺(jué)得很有必要來(lái)解答一下。

對(duì)于宅基地，因?yàn)榇迕駴](méi)有所有權(quán)，只有使用權(quán)，所以沒(méi)有“買賣”一說(shuō)，只能說(shuō)是“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為是否合法，不能一概而論，而要分情況對(duì)待。

大興區(qū)農(nóng)村宅基地買賣合同有效嗎？什么情況下合法有效？

1.受讓人是本村集體成員。也就是說(shuō)，轉(zhuǎn)讓人和受讓人雙方的戶籍必須在一個(gè)行政村，而且，必須是農(nóng)業(yè)戶口。

2.受讓人沒(méi)有宅基地，符合“一戶一宅”的宅基地政策。需要注意的是，這里的沒(méi)有宅基地，既包括在本村沒(méi)有宅基地，也包括在其他村沒(méi)有宅基地。

3.必須取得村委會(huì)的同意。因?yàn)榇迕裰幌碛姓氐氖褂脵?quán)，所有權(quán)屬于村集體所有，所以，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，必須取得村委會(huì)的同意，要不然，則屬于非法行為。

4.宅基地不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，必須是連同地上房屋一并轉(zhuǎn)讓。此條件是為了限制那些在城里購(gòu)置了商品房，因?yàn)樽约涸谵r(nóng)村沒(méi)有宅基地，符合宅基地申請(qǐng)條件，想著申請(qǐng)宅基地，然后轉(zhuǎn)讓給他人獲得一定的經(jīng)濟(jì)利益的利己損人不當(dāng)行為。

哪些情形非法無(wú)效？

1.轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織、本村集體成員以外的人。《憲法》第十條規(guī)定“宅基地屬于集體所有”，《土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。而且宅基地使用權(quán)具有人身屬性，也就是說(shuō)，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才享有使用權(quán)，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員是無(wú)法取得使用權(quán)的，所以，此行為無(wú)效。

2.受讓人已有宅基地。不管是在本村還是其他村，只要受讓人名下，或者其戶內(nèi)成員名下?lián)碛姓兀筒环稀耙粦粢徽钡恼卣撸D(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

3.未取得村委會(huì)的同意。因?yàn)榇逦瘯?huì)擁有宅基地的所有權(quán)，村民只享有使用權(quán)，此情形下轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，就相當(dāng)于將自己從車輛租賃公司租借的，僅僅享有使用權(quán)，而無(wú)所有權(quán)的車輛賣給其他人，行為當(dāng)然非法無(wú)效。

需要注意的問(wèn)題

雖然說(shuō)，相關(guān)規(guī)定對(duì)符合一戶一宅的村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)沒(méi)有明確的限制，但是，《土地管理法》第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，所以，不能貪圖眼前的利益而隨意處置自己的宅基地，因?yàn)橐院笙胍俅紊暾?qǐng)宅基地，是不可能的。

1.答案是：可以買賣。其實(shí)，更準(zhǔn)確的說(shuō)法是有償調(diào)劑。買賣能夠成立的前提是：在村集體經(jīng)濟(jì)組織同意的前提下，將宅基地（可以是空地，也可以是建有住房）有償調(diào)劑給本村符合宅基地申請(qǐng)條件的村民，可以辦理過(guò)戶登記手續(xù)。

2.一般情況下，外村人與本村人之間的宅基地買賣無(wú)效（除非是經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)或同意的，比如地質(zhì)災(zāi)害搬遷戶、下山移民戶、水庫(kù)移民戶、舊村改造拆遷戶等）。城里人到農(nóng)村買宅基地或者房屋則是國(guó)家政策明文禁止的。

3.那外村人或者城里人與村民簽訂的宅基地買賣合同效力如何呢？1999年之前簽的合同，還要具體情況具體分析，可能有效（禁止城里人到農(nóng)村買宅基地或者房屋的政策就是那時(shí)候出的）。1999年之后簽的合同，基本上無(wú)效。

4.合同無(wú)效，但是買賣雙方如果沒(méi)有人反悔的，那也沒(méi)事。買的人照樣可以住下去，不強(qiáng)制要求把房子退回去，也不強(qiáng)制要求賣的人把錢退回去。這在法律上叫做“不告不理”原則。

5.但總的來(lái)說(shuō)，還是買方風(fēng)險(xiǎn)和隱患比較大。一是辦不了過(guò)戶登記手續(xù)，手上拿不到權(quán)證；二是只能以賣方的名義辦理審批手續(xù)進(jìn)行重建，不能以自己的名義重建。其實(shí)，買賣雙方一般還是會(huì)講誠(chéng)信的。但是遇到拆遷或繼承等情況就難說(shuō)了。一是涉及的利益比較大，二是可能出現(xiàn)子女不買賬問(wèn)題，畢竟產(chǎn)權(quán)還沒(méi)過(guò)戶。

6.合同有效，那反悔無(wú)效；合同無(wú)效，那反悔有效。如果反悔有效的話，怎么處理？在司法實(shí)務(wù)中，普遍都是認(rèn)定，雙方都有過(guò)錯(cuò)。但一般情況下，如果是賣方反悔的話，責(zé)任“三七開”，賣方負(fù)主要責(zé)任，除了相互返回宅基地房屋和錢外，賣方要給予買方相應(yīng)的補(bǔ)償。

大興區(qū)農(nóng)村宅基地買賣合同有效嗎？農(nóng)村宅基地的使用權(quán)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但需滿足以下四點(diǎn)：

1、需經(jīng)本村村民委員會(huì)同意和鄉(xiāng)級(jí)政府的批準(zhǔn);

2、轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為本村村民;

3、受讓人無(wú)宅基地，符合宅基地申請(qǐng)條件;

4、宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓。另外，轉(zhuǎn)讓人戶口應(yīng)該已遷出本村或?qū)儆凇耙粦舳嗾蚨喾俊薄Ｈ缦狄粦粢徽毭鞔_表示不再申請(qǐng)宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。 符合以上條件，房屋買賣才能萬(wàn)無(wú)一失。

宅基地申請(qǐng)的條件：

1、因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的;

2、外來(lái)人口落戶，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒(méi)有宅基地的;

3、因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。

農(nóng)村村民有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)使用宅基地：

1、年齡未滿十八周歲的;

2、原有宅基地的面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或者能夠解決分戶需要的;

3、出賣或者出租村內(nèi)住房的。